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- 能力評(píng)估法、市價(jià)比較法、租金報(bào)酬率還原法
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【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】雖然內(nèi)政部已經(jīng)提供了完整的成交揭露資訊，但是由於屬於落後指標(biāo)，民眾還是得自行參考數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷，至於買方如何判斷區(qū)域的合理價(jià)位，賣方又該如何訂定一個(gè)不後悔的開價(jià)，東森房屋不動(dòng)產(chǎn)趨勢(shì)中心副總黃淑苓表示， 可用自我能力評(píng)估、市價(jià)比較與租金報(bào)酬還原等三種方式盤算房?jī)r(jià)是否合理。
黃淑苓表示，三種方法為：
一、能力評(píng)估法
雖然大家都喜歡住在市中心，但市中心的房?jī)r(jià)卻不見得每個(gè)人都喜歡，所以買房時(shí)必須量力而為，評(píng)估自身的購(gòu)屋能力，再選擇適合的地點(diǎn)置產(chǎn)，這樣才是聰明的作法。目前市中心房?jī)r(jià)漲幅較高，想要買屋不僅花費(fèi)時(shí)間，而且也可能付出更多的成本；距離市中心週邊的區(qū)塊反而比較有成交的可能，市中心要價(jià)1、2千萬(wàn)的不動(dòng)產(chǎn)，在週邊區(qū)域可能只需要1/3價(jià)。因此像剛?cè)肷鐣?huì)的年輕人，在資金部位尚未建立較高水位時(shí)，其實(shí)可以從週邊的第二、三線的區(qū)段來(lái)找房子，等待未來(lái)累積足夠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，或者結(jié)婚後以「夫妻同心、齊力斷金」的模式來(lái)找房，此時(shí)就可以朝向更趨近於市中心的地點(diǎn)尋覓房屋了！
二、市價(jià)比較法
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的領(lǐng)域中有許多專業(yè)的估價(jià)模式，但這些都得透過計(jì)算或訪查而得的專業(yè)技巧，一般最適合民眾使用、而且最簡(jiǎn)便的方式，往往就是透過「知己知彼」的方法，從而判斷出區(qū)域行情，找出合理的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)位。
黃淑苓指出，最常用的「市價(jià)比較法」，就是選擇多個(gè)相同區(qū)段、類似的產(chǎn)品來(lái)相互比較。比方說先找出與比較標(biāo)的鄰近區(qū)域且類似屋齡的物件，再篩選出建材品質(zhì)、生活條件機(jī)能、臨路大小趨近的產(chǎn)品，接著再跟比較標(biāo)的相互比較價(jià)格。需要留意的是，條件差異甚大的物件，往往較不具參考價(jià)值，例如拿社區(qū)型大樓跟一般4層樓公寓相比，就較不具參考價(jià)值。
三、租金報(bào)酬率還原法
這個(gè)方法是利用租金價(jià)格，回推原本的房?jī)r(jià)。首先必須要取得租金價(jià)格，這方面的資訊，在資訊化的今天很容易取得，其次是設(shè)定報(bào)酬率，以住家來(lái)說，可以設(shè)定為2.5%～3%。
舉例來(lái)說，假設(shè)查得35坪的大樓物件每月租金為22,000元，那麼就將該租金乘以12換算年租金得264,000元，然後再將年租金分別除以報(bào)酬率2.5%及3%，可得1056萬(wàn)及880萬(wàn)，這兩組價(jià)格則代表該屋的合理房?jī)r(jià)約介於880～1056萬(wàn)元之間，黃淑苓副總提醒大家，這樣的算法可能因物件路段、格局、屋齡條件不同而影響租金，而且每位房東設(shè)定的投資報(bào)酬率及財(cái)務(wù)條件都不同，這些因素都會(huì)影響最後計(jì)算的結(jié)果，因此最好能盡量調(diào)查出類似條件的租金，這樣比較才有意義。
不管是買方還是賣方，大家都想要追求「合理的房?jī)r(jià)」，但是房?jī)r(jià)是否合理，往往沒有人能一言以斷定之，往往覺得房?jī)r(jià)高得離譜，卻硬是有人買得下手，另一方面，當(dāng)覺得怎麼會(huì)有人賣出破盤的價(jià)格，但卻真的有人要這樣賣。黃淑苓表示：「房地產(chǎn)沒有交易所！」房?jī)r(jià)不像股價(jià)，在同一時(shí)間購(gòu)買，大家買的價(jià)格都相同，房?jī)r(jià)很大成交因素在於買賣雙方。
房?jī)r(jià)怎麼看，只能說能夠被市場(chǎng)認(rèn)同的價(jià)格就是好價(jià)格。當(dāng)期待一個(gè)價(jià)位，卻總是發(fā)現(xiàn)市況超過或低於這個(gè)價(jià)位，此時(shí)可能就是需要調(diào)整價(jià)格的時(shí)候了，買方或許還可以轉(zhuǎn)移地點(diǎn)選擇，但賣方可能就得再多做功課，改變開價(jià)策略了！
